Investissement LMNP ou LMP : peut-on investir via une SCI ?
Investir en LMNP ou LMP peut apporter des ressources additionnelles, mais également vous soumettre au paiement d’impôts. Pour obtenir une franchise et bénéficier des avantages fiscaux, on est souvent tenté de passer par une SCI. Cet article répond à certaines de vos préoccupations.
Ce que vous allez découvrir
Que dit la législation ?
Selon la législation, une Société Civile Immobilière (SCI) relève du civil. Il est exclu de créer une SCI dans le but d’exercer une activité de location meublée.
Suite à l’assouplissement des règles, le législateur a donné la possibilité de passer par une SCI pour un investissement LMNP ou LMP. Pour ce faire, il faudra remplir les conditions qui octroient le statut juridique de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Il faudra aussi s’acquitter de l’impôt sur les sociétés dès lors que vos revenus locatifs représentent plus de 10 % du chiffre d’affaires réalisé par la SCI.
Est-ce possible de cumuler les statuts de SCI et de LMNP ?
Une SCI est une société civile bien distincte des sociétés commerciales. Elle permet à bon nombre d’associés d’investir dans l’immobilier et aussi de mettre en location un logement. Selon l’article 1845 du Code civil, « ont le caractère civil, toutes les sociétés auxquelles la loi n’attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet ». De cette définition, il apparaît clairement, l’interdiction d’exercer une activité de location meublée en LMNP ou LMP par le truchement d’une SCI. L’exercice des activités de LMNP ou LMP va générer des profits. Ces profits sont imposés en bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qui sont normalement exclus du régime de la SCI.
Toutefois, il est possible de mener une activité de location en LMNP par le truchement d’une SCI, à condition que les produits issus de la LMNP n’excèdent pas 23 000 € par an. De plus, la LMNP n’est pas la principale source de revenus de la SCI. Dans le cas échéant, l’activité de la SCI relèvera du statut de LMP.
Conditions pour passer via une SCI pour investir en LMNP ou LMP ?
En complément d’une activité principale, une SCI peut investir en LMNP. Elle perdra les avantages du régime de l’impôt sur le revenu si les recettes issues de la LMNP représentent plus de 10 % du total du chiffre d’affaires réalisé par la SCI sur une année. De même, si l’activité de LMNP n’est pas occasionnelle à l’exemple des locations sur des périodes courtes.
Dans le cas où la SCI est assujettie au paiement de l’impôt sur le revenu, les bénéfices obtenus par la société sont répartis entre les associés au prorata de leur souscription au capital social. Les associés déclareront les bénéfices sur leur propre déclaration de revenus au service fiscal qui appliquera un barème progression de l’impôt sur le revenu.
Il est important de noter que la SCI basculera vers le régime de l’impôt sur les sociétés si elle fait défaut à l’une des conditions susmentionnées.
