Immobilier & Finance

Investissement locatif : studio ou t2, quel est le plus rentable ?

La rentabilité d’un investissement locatif dépend d’un ensemble de paramètres dont l’emplacement et la typologie du bien. Les prix au m² varient fortement suivant les types d’immobiliers et la zone d’achat du logement. De façon globale, le studio est moins coûteux qu’un appartement T2. Cependant, le tarif au m² des studios est souvent plus élevé que celui d’un T2.

Quel bien apporte plus de revenus entre un T2 et un studio ?

La différence des coûts de loyers entre ces deux types d’immobiliers se manifeste particulièrement dans les grandes villes. Bordeaux est la zone où cet écart est plus significatif, avec des prix au m² 39 % plus élevés pour un studio. D’autres agglomérations comme Lyon et Lille suivent cette dynamique avec des écarts respectifs de 32 % et 35 %. Ces différences sont d’ailleurs plus importantes que celles notées dans la capitale. À Paris, le prix au m² d’un studio est 16 % plus cher que celui d’un appartement T2.

La surface est généralement le critère qui influe les prix au mètre carré. Plus celle-ci est importante, plus ce tarif est revu à la baisse. À titre d’exemple, le prix moyen d’un T2 est 12,40 euros/m² à Lyon. Pour un studio, il faut prévoir 4 euros de plus et 2 euros de moins pour T4. En résumé, les biens les plus petits ont les prix au mètre carré les plus onéreux. Que ce soit en location ou lors de l’acquisition d’un logement.

Qu’est-ce qui explique cette différence de prix ?

La principale raison qui explique le fait que le tarif au m² des studios soit plus onéreux que celui d’un T2 réside dans la loi de l’offre et la demande. La majorité des locataires sont à la recherche d’un logement d’une pièce. La flambée des prix tient ainsi de la raréfaction de ses biens sur le marché immobilier.

Par ailleurs, ces habitations ne sont généralement pas louées sur une longue durée. Un paramètre qui permet aux bailleurs d’adapter régulièrement le prix de leurs biens aux réalités du marché. Ce qui n’est pas le cas pour location longue durée. En effet, dans ce cas toute nouvelle estimation du logement est faite suivant l’IRL (Indice de Référence des Loyers), publié annuellement par l’INSEE. Les loueurs ont ainsi conscience des risques de voir leurs logements inoccupés.

Le dernier point qui justifie l’écart est de prix dans certaines grandes agglomérations est qu’il s’agit de villes estudiantines. Les biens sont donc libres durant la période estivale.

Comment faire son choix entre un studio et un T2 ?

Au vu des différents mis en avant, vous devez comprendre qu’il est possible d’opter pour une location stable à des prix bas ou alors, d’investir dans un bien dont le prix au m² est plus cher, mais qui est inoccupé par moments.

De plus, la gestion locative des studios est plus fastidieuse, puisqu’il faut renouveler les démarches administratives pour chaque changement de locataire. Il peut donc être nécessaire de déléguer cette tâche à une agence, si vous n’êtes pas assez disponible.

Le choix d’un T2 est donc moins contraignant. Toutefois, il est préférable de trouver une superficie proche de celle d’un studio pour pouvoir le louer moins cher. Il est également à noter que dans les villes les plus dynamiques de l’Hexagone, ces deux typologies de biens sont rarement vacantes.

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